Varsak’ta dairenin kira getirisi nasıl hesaplanır? Giderli örnek tablo

Varsak’ta yatırım için bakılan bir dairede en sık duyulan cümlelerden biri, “Bu ev şu kadar kira getirir.” Önce bu rakamın nereden geldiğini sorun: mevcut sözleşme mi, aynı binadaki gerçekleşmiş kiralama mı, yoksa yeni ilan için düşünülen bedel mi? Üçü aynı kanıt gücüne sahip değildir. Rakamın dayanağını yazmadan hesap makinesine geçmeyin.

Brüt oran ile hesabı başlatın

Yıllık brüt kira / satın alma bedeli × 100, giderleri düşmeyen basit bir kira oranıdır. Toplam yatırım tutarı yerine sadece satış bedelini kullanırsanız başlangıç masrafları görünmez kalır. Oranları karşılaştırırken paydanın hangi tutar olduğunu aynı tanımla yazın.

Aşağıdaki rakamlar tümüyle hesap örneğidir; Varsak’tan derlenmiş fiyat, kira veya getiri tahmini değildir. 3.000.000 TL satış bedeli ve 20.000 TL aylık kira varsayımında 240.000 / 3.000.000 × 100 = yüzde 8 brüt oran çıkar. Bu, yıl boyunca kira tahsil edildiği ve gider düşülmediği bir başlangıç hesabıdır.

Boş kalma ve malikin giderlerini ekleyin

Aynı örnekte başlangıç giderleriyle toplam giriş maliyetini 3.150.000 TL, yıllık malik giderlerini 30.000 TL kabul edelim. Bu varsayımlar gerçek tekliflerden alınmadı. İki ay boş kalma da bölgenin ölçülmüş doluluk durumu değil; hesabı zorlamak için seçilen senaryodur.

Tablodaki son satır vergi ve finansman öncesidir; nihai net getiri değildir. Vergiyi ve kredi etkisini düşmeden “net yüzde” diye paylaşmayın. Dairenin satış fiyatının gelecekte nasıl değişeceği bu hesapta yoktur.

Giderleri kimin ödediğini belirleyin

Aidatın bütününü otomatik olarak malikin giderine yazmayın; kullanım, sözleşme ve ilgili kurallara göre hangi kalemden kimin sorumlu olduğunu öğrenin. Ortak alanın büyük onarımı, boş dönemin ödemeleri ve dairenin kullanıma hazırlanması ayrı kalemler olabilir. Bir önceki yılın giderini gelecek yıl kesin aynı kalacak diye kullanmayın.

İlk teklif dosyanızda bakım, sigorta, yönetim giderleri, aracılık ve gerekli onarım için tarihli bedeller olsun. DASK’ın sık sorulan soruları sigorta kapsamını öğrenmek için bir başlangıçtır; kapsam dışındaki bütün kayıpların otomatik olarak karşılanacağını varsaymayın. Giderin sıfır yazılması ile henüz öğrenilmemiş olması farklıdır.

Vergi dönemi ile gelir yılını ayırın

GİB yayınlarında 2026 tarihli kira geliri rehberleri vardır. Yayın yılı, hesapladığınız bütün kira gelirlerinin aynı beyan dönemine ait olduğu anlamına gelmez. Gelirin hangi takvim yılında elde edildiğini belirleyin; istisna, gider yöntemi ve beyan koşullarını kişisel durumunuza göre kontrol ettirin. Bu yazı sizin vergi borcunuzu hesaplamaz.

Kredi varsa aylık nakit akışını ayrıca yazın

Kira tahsilatı eksi malikin o ayki giderleri eksi kredi ödemesi, elde kalan nakdi gösterir. Kredi taksitindeki anapara ve finansman bileşenleri ayrı değerlendirilmelidir; tüm taksiti ekonomik gider sayarak hesaplanan oranla, krediyi hiç hesaba katmayan oranı aynı isimle sunmayın. Bankanın gerçek ödeme planını kullanın.

Sonuçta bir kira rakamınız değil, tarihli varsayımları olan bir çalışma sayfanız olsun. Dairenin boş kalması veya bir onarım çıkması halinde bütçenizde yeterli pay var mı? Yatırımlık daire rehberi bu kararı bütçeyle birleştirir; mevcut kiralama araştırması için Varsak emlakçı kayıtları başlangıç olabilir. Diğer konular emlak dosyasında.